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水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和(hé)。水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样ong>

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩(suō)小水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的(de)再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。